Agentul imobiliar performant din Romania și Moldova lucrează zilnic cu zeci de proprietăți, sute de clienți și comisioane care depind de zeci de variabile. Fără un sistem organizat, timpul se pierde cu căutatul informațiilor în loc de vânzare.
Un sistem Excel bine construit îți ține portofoliul organizat, calculează automat ROI-ul pentru clienții investitori și urmărește comisioanele de la lead la încasare.
Foaia „Proprietati”: baza de date a portofoliului
| ID | Tip | Adresa | Localitate | Zona | Suprafata_mp | Etaj | An_Constructie | Stare | Pret_Cerut | Pret_Minim | Data_Listare | Agent | Status | Link_Anunt |
|---|
Status: Disponibil / Rezervat / Vândut / Retras / În negociere
Tip: Apartament 1C / 2C / 3C / 4C+, Casă, Teren, Comercial, Industrial
Calcule automate:
// Prețul pe mp (util pentru comparare)
Pret_pe_mp: =[@Pret_Cerut] / [@Suprafata_mp]
// Zile în portofoliu
Zile_Listare: =AZI() - [@Data_Listare]
// Alertă pentru proprietăți listate de prea mult timp
Alerta: =DACĂ([@Zile_Listare]>90 și [@Status]="Disponibil"; "Revizuiește prețul"; "")Calculatorul de ROI pentru investitorii clienți
Cel mai puternic instrument pe care îl poți oferi unui client investitor:
Investiție la cumpărare
Pret_Achizitie: 450.000 lei
Comision_Agentie_Achiz: 9.000 lei (2%)
Taxe_Notar_Cadastru: 6.750 lei (1.5%)
Renovare_Estimata: 30.000 lei
TVA_Renovare: 5.700 lei
Investitie_Totala: =SUM(mai sus) = 501.450 leiVeniturile din închiriere
Chirie_Lunara: 2.800 lei
Rata_Ocupare: 92% (nu e tot timpul ocupat)
Chirie_Anuala_Neta: =2800 * 12 * 0.92 = 30.912 lei
Cheltuieli_Anuale:
Impozit_Proprietate: 800 lei
Fond_Reparatii: 1.500 lei (3% din chirie anuală brută)
Management_Inchiriere: 0 lei (gestionezi tu) sau 10% din chirie
Asigurare: 600 lei
Total_Cheltuieli: 2.900 lei
Venit_Net_Anual: =30.912 - 2.900 = 28.012 leiIndicatorii de rentabilitate
// Randamentul brut (Gross Yield)
Randament_Brut: =Chirie_Anuala_Bruta / Pret_Achizitie
// ex: 33.600 / 450.000 = 7.47%
// Randamentul net (Net Yield)
Randament_Net: =Venit_Net_Anual / Investitie_Totala
// ex: 28.012 / 501.450 = 5.59%
// Perioada de recuperare (Payback Period în ani)
Payback: =Investitie_Totala / Venit_Net_Anual
// ex: 501.450 / 28.012 = 17.9 ani
// Cash-on-Cash Return (dacă e cu credit)
// Avans: 25% = 125.000 lei
// Rata lunară: 2.100 lei
// Cash investit: Avans + Taxe = 140.450 lei
// Flux net: Chirie - Rata = 700 lei/lună = 8.400 lei/an
Cash_on_Cash: =(Chirie_Lunara - Rata_Credit) * 12 / Cash_Investit_TotalScenariul de vânzare viitoare
// Aprecierea estimată a prețului
An_Achizitie: 2026
An_Vanzare_Estimat: 2031
Apreciere_Anuala: 5% // estimare conservatoare
Pret_Vanzare_Estimat: =Pret_Achizitie * (1 + Apreciere_Anuala)^(An_Vanzare_Estimat - An_Achizitie)
// 450.000 * (1.05)^5 = 574.427 lei
// Câștig de capital
Castig_Capital: =Pret_Vanzare_Estimat - Investitie_Totala
// 574.427 - 501.450 = 72.977 lei
// Impozit pe câștig de capital
Impozit_Castig: =Castig_Capital * 0.10 // 10% conform Cod Fiscal
// Câștig net capital
Castig_Net_Capital: =Castig_Capital - Impozit_Castig
// ROI total (chirie + apreciere)
ROI_Total: =(Venit_Net_Anual * (An_Vanzare_Estimat - An_Achizitie) + Castig_Net_Capital) / Investitie_TotalaPrezinți aceste calcule clientului → decizia de cumpărare se bazează pe date, nu pe „pare un deal bun”.
Urmărirea comisioanelor: de la lead la încasare
Foaia „Pipeline_Tranzactii”
| ID | Tip | Proprietate | Cumpărător | Vânzător | Pret_Tranzactie | Stadiu | Data_Promisiune | Data_Finalizare | Comision_% | Comision_Val | Comision_Incasat |
|---|
Stadii: Lead → Vizionare → Negociere → Promisiune → Act Notarial → Încasat
Comisionul calculat automat:
// Comision agenție (variabil - ex: 2% cumpărător + 2% vânzător)
Comision_Total: =[@Pret_Tranzactie] * (Comision_Cumparator% + Comision_Vanzator%)
// Comisionul agentului (split cu agenția, ex: 50%)
Comision_Agent: =[@Comision_Total] * Split_Agent%
// TVA pe comision (dacă agenția e plătitoare)
Comision_Cu_TVA: =[@Comision_Total] * (1 + 0.19)Forecast de comisioane
// Comisioane probabile (din tranzacțiile în curs × probabilitate stadiu)
=SUMPRODUCT(
Pipeline[Comision_Val] *
XLOOKUP(Pipeline[Stadiu]; {"Vizionare";"Negociere";"Promisiune"};
{0.15; 0.50; 0.90}; 0) *
(Pipeline[Data_Finalizare]<=EOMONTH(AZI();0))
)
// Forecast realist pentru luna curentăComparatorul de proprietăți pentru clienți
Funcționalitate impresionantă pentru prezentările cu clienții:
Dropdown cu 3-5 proprietăți selectabile → tabel comparativ automat:
// Client selectează proprietatea din dropdown (Celula A2, B2, C2)
// Toate datele apar automat:
Suprafata_1: =XLOOKUP(A2; Proprietati[ID]; Proprietati[Suprafata_mp])
Pret_1: =XLOOKUP(A2; Proprietati[ID]; Proprietati[Pret_Cerut])
Pret_mp_1: =Pret_1 / Suprafata_1
An_Constr_1: =XLOOKUP(A2; Proprietati[ID]; Proprietati[An_Constructie])
Zona_1: =XLOOKUP(A2; Proprietati[ID]; Proprietati[Zona])Clientul vede side-by-side toate proprietățile cu toate caracteristicile și calculele ROI — pe o singură pagină. Profesional și eficient.
Rapoartele lunare ale agenției
// Proprietăți listate luna curentă
=COUNTIFS(Proprietati[Data_Listare]; ">="&EOMONTH(AZI();-1)+1;
Proprietati[Data_Listare]; "<="&EOMONTH(AZI();0))
// Tranzacții finalizate luna curentă
=COUNTIFS(Pipeline[Stadiu]; "Încasat";
Pipeline[Data_Finalizare]; ">="&EOMONTH(AZI();-1)+1)
// Valoarea totală tranzacțiilor
=SUMIFS(Pipeline[Pret_Tranzactie]; Pipeline[Stadiu]; "Încasat"; ...)
// Comisioane încasate
=SUMIFS(Pipeline[Comision_Incasat]; Pipeline[Stadiu]; "Încasat"; ...)
// Top agent după comisioane
=INDEX(Agenti[Nume]; MATCH(MAX(SUMIF(Pipeline[Agent]; Agenti[Nume]; Pipeline[Comision_Agent])); ...))Concluzie
Un sistem Excel pentru agenția imobiliară organizează portofoliul, oferă clienților investitori calcule profesionale de ROI și urmărește comisioanele de la primul contact până la încasare. Diferența dintre un agent care lucrează cu Excel structurat și unul care lucrează cu notițe și email-uri se vede în productivitate și în credibilitatea față de clienți.
La Excel Group construim sisteme Excel personalizate pentru agenții imobiliare din România și Moldova — de la portofoliul de proprietăți până la rapoartele de performanță ale agenților. Contactează-ne.
Întrebări frecvente
Sistemul poate gestiona și proprietăți pentru închiriere (nu doar vânzare)?
Da — adaugi tipul „Închiriere” în coloana Tip și adaptezi calculele: în loc de prețul de vânzare, urmărești chiria lunară, perioadele de contract, scadențele și depozitele de garanție.
Pot conecta sistemul Excel la un site de anunțuri (imobiliare.ro, OLX)?
Nu direct — aceste platforme nu oferă API public. Poți importa manual exporturile CSV din contul de agent sau folosi Power Query cu scraping de pagini web (verifici termenii de utilizare).
Sistemul se poate folosi de mai mulți agenți simultan?
Da — fișierul pe SharePoint cu co-authoring permite mai multor agenți să lucreze simultan. Adaugi coloana „Agent” în toate tabelele pentru a filtra și raporta per agent.
